Có tình trạng những người tham gia đấu giá đất chính là những “cò” đất đã ôm nhiều mảnh đất ở khu vực đấu giá. Vì vậy, khi tham gia đấu giá và đẩy giá lên cao, những “cò” đất này là người được hưởng lợi rất lớn.
“Tâm điểm” của thị trường bất động sản Hà Nội trong 9 tháng đầu năm 2024
Trong 3/4 chặng đường của năm 2024, nhiều khu vực ngoại thành Hà Nội, nhất là các huyện có tốc độ đô thị hóa cao như Thanh Oai, Mê Linh, Hoài Đức, Thạch Thất, Đông Anh… trở thành “tâm điểm” của các nhà đầu tư bất động sản, nhờ vào các cuộc đấu giá quyền sử dụng đất.
Tính tới thời điểm hiện tại, nhiều huyện ngoại thành tổ chức thành công các cuộc đấu giá quyền sử dụng đất với giá trúng đấu giá cao hơn rất nhiều giá khởi điểm.
Cụ thể, ngày 28/7, huyện Đan Phượng tổ chức đấu giá 85 lô đất, với hơn 1.250 bộ hồ sơ tham gia, tỷ lệ chọi là 14,7 hồ sơ/lô. Kết quả trúng đấu giá lên đến 99,2 triệu đồng/m2, gấp hơn 2 lần giá khởi điểm.
Ngày 10/8, huyện Thanh Oai tổ chức đấu giá 68 lô đất tại thôn Thanh Thần, xã Thanh Cao, giá khởi điểm từ 8,6 – 12,5 triệu đồng/m2, kết quả đấu giá trúng cao nhất lên đến 100,5 triệu đồng/m2, gấp gần 9 lần giá khởi điểm.
Ngày 19 – 20/8, tại huyện Hoài Đức đã diễn ra một phiên đấu giá đất tại xã Tiền Yên, đây được xem là dài nhất lịch sử đấu giá đất của thành phố Hà Nội, kéo dài trong gần 20 giờ đồng hồ, từ 8 giờ sáng ngày 19/8 đến rạng sáng ngày 20/8 phiên đấu giá kết thúc ở vòng thứ 9.
Nhiều huyện ngoại thành tổ chức thành công các cuộc đấu giá quyền sử dụng đất với giá trúng đấu giá cao hơn rất nhiều giá khởi điểm. Nguồn: VNB
Kết quả cho thấy, lô LK03-12 (lô góc 3 mặt tiền) tại xã Tiền Yên có diện tích hơn 113m2 được trả tới 133,3 triệu đồng/m2 (tương đương hơn 15 tỷ đồng). Trong khi giá khởi điểm là 7,3 triệu đồng/m2, như vậy lô đất này được trả gấp hơn 18 lần.
Theo báo cáo từ các địa phương tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất, thì tất cả các phiên đấu giá đều được diễn ra theo đúng quy định của pháp luật, công khai, minh bạch và an toàn tuyệt đối.
Giá đất đấu giá tăng, giá đất nền cũng tăng
TS. Trần Thị Minh Thư – Trường Đại học Kinh tế Quốc dân nhận xét: Khi giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất tăng, giá đất nền trong khu vực cũng tăng lên theo.
Ví dụ, trong khoảng 1 năm qua giá đất nền khu vực xã Tiền Yên, huyện Hoài Đức đã tăng khoảng 48%. Ngoài ra, giá rao bán đất nền tại khu vực các xã lân cận xã Tiền Yên được rao bán từ 22 – 62 triệu đồng/m2, tùy theo vị trí và mức độ thuận tiện về kết nối giao thông.
Nửa đầu năm 2024, đất nền tại các huyện: Đông Anh, Gia Lâm, Thạch Thất, Quốc Oai (thành phố Hà Nội) ghi nhận lượng tìm kiếm tăng từ 48 – 104%, giá đất nền tại các huyện ngoại thành Hà Nội tăng từ 4 – 24% so với nửa cuối năm 2023.
Nhiều chuyên gia cho rằng những việc giá trúng đấu giá quá cao so với giá khởi điểm có thể gây ra một số vấn đề cho thị trường đất đai địa phương.
Thậm chí, có ý kiến quan ngại những người trúng đấu giá là những người đầu cơ, với mục đích đẩy giá lên cao, khiến giá đất nền xung quanh khu vực đấu bị đẩy lên, điều này làm thị trường bất động sản không được phát triển bình thường, lành mạnh.
Nhận định về vấn đề này, TS. Trần Minh Thư đánh giá: Có tình trạng những người tham gia đấu giá đất chính là những “cò” đất đã ôm nhiều mảnh đất ở khu vực đấu giá. Vì vậy, khi tham gia đấu giá và đẩy giá lên cao, những “cò” đất này là người được hưởng lợi rất lớn. Trong trường hợp không sang tay được, rất có thể họ sẽ lỗ và dẫn đến tình trạng bỏ cọc.
“Việc họ đẩy giá trúng lên cao, sẽ giúp họ nâng giá trị của các mảnh đất họ đã ôm lên. Từ đó, họ dễ dàng kiếm lời từ việc bán các lô đất đã mua với giá rẻ trước đó. Tuy nhiên hậu quả là khi mặt bằng giá đất bị đẩy lên cao, thì những người có nhu cầu thực mua nhà đất để ở sẽ không đủ khả năng tiếp cận thị trường”, bà Thư nói.
Trong thực tế, tình trạng bỏ cọc đã xảy ra rất nhiều. Ví dụ, trong phiên đấu giá 68 thửa đất tại khu Ngõ Ba, thôn Thanh Thần, xã Thanh Cao (Thanh Oai) diễn ra vào ngày 10/8, đã thu hút được khoảng 4.600 hồ sơ, với khoảng gần 1.600 người tham gia.
Kết thúc phiên đấu giá, lô góc có giá trúng cao nhất vượt ngưỡng 100 triệu đồng/m2, cao gấp 7-8 lần giá khởi điểm. Các lô thường có giá trúng từ 63-80 triệu đồng/m2 gấp 5-6 lần so với giá khởi điểm.
Tuy nhiên tính đến ngày 16/9, dù đã hết hạn nộp tiền nhưng chỉ có 13 lô đất có giá trúng từ 51,6 triệu đến hơn 55 triệu đồng/m2 đã nộp đủ tiền.
Còn lại 55 lô có giá trúng cao từ 80 triệu đồng/m2, bao gồm cả người trúng lô đất có giá cao nhất 100,5 triệu đồng/m2, chưa nộp tiền đúng thời hạn. Như vậy, phần lớn các lô trúng đấu giá đã bị bỏ cọc.
Mặc dù có nguyên nhân đầu cơ, nhưng việc đặt giá khởi điểm thấp cũng tạo cơ hội cho số lượng lớn người tham gia đấu giá và đặt giá đấu giá lên cao gấp nhiều lần.
Nhận định về vấn đề này, TS. Trần Thị Minh Thư cho rằng: Một trong những hậu quả khác của việc giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất quá cao là gây khó khăn cho công tác quản lý và điều tiết thị trường bất động sản của Nhà nước.
“Việc xây dựng bảng giá đất dựa trên những số liệu từ giá trúng đấu giá này có thể dẫn đến sự gia tăng nhanh chóng và không bền vững của giá bất động sản trên thị trường”, TS. Trần Minh Thư nói.
Ngoài ra, việc giá đất tăng cao sẽ ảnh hưởng rất đến công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng đối với cả dự án đầu tư công và dự án của doanh nghiệp tư nhân.
Nên có chế tài nặng với những người bỏ cọc nhiều lần
Có thể thấy, công tác đấu giá quyền sử dụng đất hiện nay đang gặp nhiều vấn đề khiến Nhà nước chưa xử lý, kiểm soát được. Việc giá trúng đấu giá cao hơn nhiều so với giá khởi điểm, sau đó bỏ cọc… gây thất thu cho Nhà nước, tốn kém chi phí tổ chức đấu giá, làm méo mó thị trường quyền sử dụng đất tại địa phương.
TS. Trần Thị Minh Thư cho rằng, một trong các nguyên nhân có thể thấy là việc xác định giá khởi điểm đấu giá hiện nay đang thấp, cùng với quy định tiền đặt cọc không quá 20% giá trị sản phẩm đấu giá (tính theo giá khởi điểm), vì vậy số tiền đặt cọc là không cao nên những người tham gia đấu giá không ngại bỏ cọc.
Tuy nhiên, nếu giá khởi điểm được xác định quá cao, cũng sẽ gây khó khăn cho người tham gia đấu giá, và cũng sẽ đẩy giá thị trường đất đai trong khu vực lên.
“Vì vậy, việc xác định giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất thật sát với giá thị trường là việc cần thiết và cần phải xác định giá đất cụ thể và xây dựng bảng giá đất sát với giá thị trường”, bà Thư nói.
Cũng theo bà Thư, hiện việc xác định giá đất trước khi đấu giá chưa chính xác. Có thể do năng lực người định giá; do thông tin thu thập để định giá đất chưa phản ánh đúng giá thị trường tại thời điểm định giá; cũng không loại trừ nguyên nhân chủ quan cố ý định giá thấp nhằm tạo cơ hội cho người tham gia đấu thầu.
“Như vậy cần kiểm soát kỹ năng lực của cán bộ và đơn vị phụ trách định giá. Các đơn vị này cần đảm bảo uy tín và kinh nghiệm, đồng thời phải khách quan, không có bất cứ lợi ích cá nhân nào liên quan đến cuộc đấu giá đất. Nhà nước nên ban hành quy định về năng lực của cơ quan định giá và chế tài trong trường hợp thanh tra và thẩm định giá khởi điểm được xác định chênh lệch quá 50% so với giá thị trường tại thời điểm định giá”, bà Thư nhấn mạnh.
Để thu thập thông tin giá đất nhằm xác định giá đất cụ thể và bảng giá đất, quy định về thông tin hiện tại theo Luật Đất đai 2024 và Điều 19 Nghị định 71/2024/NĐ-CP quy định về giá đất là “trong thời gian 24 tháng tính từ thời điểm khảo sát trở về trước”.
Ngoài ra, bà Thư cho rằng, tránh những trường hợp đã xảy ra như thời gian qua, Nhà nước nên rút ngắn thời gian đóng tiền sau đấu giá còn 15 ngày, thay vì 90 ngày như quy định hiện nay, nhằm tránh việc các nhà đầu cơ lợi dụng thời gian này đẩy giá thị trường lên sau đấu giá để mua bán sang tay hoặc thắng đấu giá nhưng thấy khả năng lướt sóng không thực hiện được thì bỏ cọc.
“Nên có chế tài nặng với những người bỏ cọc nhiều lần, ví dụ như cấm người bỏ cọc không được tham gia đấu giá trong vòng 3 – 5 năm và phạt thêm tiền trong trường hợp bỏ cọc nhiều lần và công bố công khai những người đã bỏ cọc để họ không có cơ hội tham gia những cuộc đấu giá đất ở địa phương khác”, bà Thư nói thêm.
Định Trần-Link gốc
