Với đà tăng phi mã của giá chung cư, nhiều nhà đầu tư kỳ vọng phân khúc căn hộ cho thuê có thể trở lại thời ăn lãi kép. Cơ hội là hiện hữu, song chuyên gia khuyên cần cẩn trọng và cảnh báo “miếng pho mát chỉ có trong chiếc bẫy chuột”.
Với đà tăng phi mã của giá chung cư, nhiều nhà đầu tư kỳ vọng phân khúc căn hộ cho thuê có thể trở lại thời ăn lãi kép. Cơ hội là hiện hữu, song chuyên gia khuyên cần cẩn trọng và cảnh báo “miếng pho mát chỉ có trong chiếc bẫy chuột”.
Kết quả thăm dò của Batdongsan cho thấy thị trường cho thuê đang bước vào chu kỳ tăng trưởng do yếu tố mùa cao điểm và sức ép từ giá bán. Trong 9 tháng đầu năm 2024, giá bán đã tăng dần lên mức trên 50 triệu đồng/m2, tạo sức ép khiến giá thuê cũng tăng theo, từ mức 10 triệu đồng/căn/tháng vào cuối năm 2023 lên mức 11 triệu đồng/căn/tháng.
Tỷ lệ lấp đầy tăng
Trước đó, một báo cáo của Batdongsan cũng chỉ ra đầu tư căn hộ đang mang lại tỷ suất lợi nhuận gộp lên tới khoảng 12,5%/năm, gồm phần tăng thêm từ giá bán và lợi suất cho thuê. Trong đó, lợi suất cho thuê căn hộ tại Hà Nội đạt 4,6%, tại TP.HCM là 4,1%, trong khi trung bình cả nước là 4,5%.
Trong khi đó, theo số liệu từ VARS, từ giữa năm 2023, khi các hợp đồng thuê nhà trong giai đoạn đáo hạn và được gia hạn, nhiều căn hộ đã tăng giá tới 40% so với giai đoạn trước. Đến thời điểm hiện tại, giá thuê căn hộ vẫn tiếp tục tăng mạnh, ở mức 8 – 15 triệu đồng/tháng trên địa bàn Hà Nội.
Căn hộ cho thuê được kỳ vọng sẽ quay lại thời “ăn lãi kép”.
Tương tự, giá thuê chung cư tại TP. HCM cũng bắt đầu có xu hướng tăng trong thời gian qua, nhất là ở khu vực nội thành, mặt bằng giá cho thuê cao hơn rất nhiều so với Hà Nội.
Một chung cư trung cấp tại khu vực trung tâm TP. HCM đã có giá thuê trung bình từ 20 – 23 triệu đồng/tháng. Chẳng hạn, giá thuê căn hộ Vinhomes Golden River (quận 1) hiện dao động 19 – 23 triệu đồng/tháng tuỳ diện tích, tăng rất mạnh so với đầu năm 2023 (chỉ khoảng 15 triệu đồng/tháng).
Việc giá thuê căn hộ chung cư tăng cao trong thời gian gần đây được nhiều nhà đầu tư lý giải là do giá nhà chung cư liên tục leo thang khiến nhiều người từ bỏ giấc mơ mua nhà. Thay vào đó, xu hướng ở nhà thuê dần phổ biến. Một nguyên nhân khác là nhu cầu thuê nhà đang lên cao, do sự gia tăng số lượng lớn chuyên gia nước ngoài đến Việt Nam thông qua các dự án có vốn FDI.
Cần phải nhắc lại, căn hộ cho thuê là phân khúc được nhiều nhà đầu tư lựa chọn trong hơn 10 năm qua, đạt cực thịnh trong giai đoạn 2015-2018 với tỷ suất sinh lời kép từ lãi vốn (giá trị tài sản tăng) và lợi nhuận cho thuê. Tuy nhiên, khi dịch Covid-19 ập đến, khó khăn đã lan rộng. Sức ép khiến không ít nhà đầu tư buộc phải tìm cách xả bớt hàng, vì lợi suất quá thấp.
Có gần 10 năm lăn lộn với loại hình căn hộ cho thuê, trong thời kỳ thị trường xuống đáy, anh Tạ Quốc Quân (Cầu Giấy, Hà Nội) từng cân nhắc xả bớt 2/5 căn chung cư để tái danh mục đầu tư.
Theo anh Quân, trong giai đoạn 2014-2018, phân khúc nhà cho thuê lên đỉnh cao với tỷ suất sinh lời bình quân 6-8% (tương đương lãi gửi ngân hàng), giá trị tài sản cũng tăng nhanh. Tuy nhiên, giá thuê xuất hiện đà giảm từ cuối năm 2019 và bắt đầu “lao dốc” khi đại dịch càn quét.
“Năm 2021, đại dịch bùng lên, nhiều khu căn hộ cho thuê gần như tê liệt, lợi nhuận thậm chí giảm về 0%. Đầu năm 2022, nhiều bạn bè của tôi quyết định thoát hàng để tái đầu tư. Số còn lại cố bám trụ, đánh cược với tương lai và đến nay bước đầu được đền đáp”, anh Quân chia sẻ.
Cơ hội đi cùng rủi ro
Cùng chung nhận định loại hình căn hộ cho thuê đã bước qua giai đoạn xuống đáy, anh Đình Bảo, một môi giới chuyên mảng cho thuê tại khu vực Bắc Từ Liêm (Hà Nội), cho hay phân khúc này hiện tại gần như đã về mức trước dịch. Ngay cả giá nhà trọ bình dân cũng có xu hướng tăng 5 – 15% theo tháng.
Khó khăn hiện tại, nếu có, thì chỉ xảy ra với những nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính quá nặng, tiền cho thuê không đủ trả lãi, trong khi không thể bán ra đúng giá để thoát hàng, buộc phải bán cắt lỗ. Với những nhà đầu tư dùng “tiền thịt”, đa phần đang hưởng lợi vì tốc độ tăng trưởng đang khá tốt.
“Hầu hết các khu căn hộ, nhà trọ cho thuê liên kết với chúng tôi hiện có tỷ lệ lấp đầy trên 90%, các chính sách hỗ trợ người thuê gần như không còn. Giá thuê căn hộ tầm trung hiện vào khoảng 10 – 15 triệu đồng/tháng. Nhà trọ dao động ở mức 1,5 – 4 triệu đồng, tùy vị trí, diện tích”, anh Bảo nói.
Ở góc nhìn doanh nghiệp, bà Nguyễn Thái Hà, Tổng Giám đốc Thăng Long Real Group), nhận định doanh nghiệp quyết định “bung” hàng trong thời gian qua bởi nền kinh tế có nhiều tín hiệu phục hồi, trong khi lãi suất cho vay mua nhà đang ở mức thấp trong nhiều năm trở lại đây, dao động khoảng 6 – 9%/năm.
Không giống giai đoạn trước đó, theo bà Thái Hà, nhà đầu tư và người mua ở không còn quá mặn mà vào các sản phẩm mang tính đầu cơ, đầu tư dàn trải, mà quan tâm nhiều hơn đến các sản phẩm đáp ứng nhu cầu mua ở thực, trong đó có sản phẩm cho thuê tạo dòng tiền ổn định.
Trong khi đó các chuyên gia của VARS nhìn nhận giá thuê căn hộ đã tăng tương đối mạnh trong những năm qua, mang đến tỷ suất lợi nhuận cao gấp đôi so với cho thuê nhà phố.
Nếu như trước đây, đa phần người dân cho rằng căn hộ là loại hình mua bán không sinh lời, chỉ có lỗ, chỉ lựa chọn đầu tư nhà đất thổ cư, có mảnh đất cắm dùi mới là phương án tối ưu bởi dễ thanh khoản và khả năng sinh lời cao, thì hiện nay, việc đầu tư căn hộ rồi cho thuê lại đã trở thành xu hướng phổ biến tại các thành phố lớn.
Theo đó, đầu tư căn hộ chung cư có thể trở thành xu hướng chủ đạo trên thị trường địa ốc trong quý cuối năm 2024 và được dự báo trở lại thời ăn lời kép trong các năm tới.
Có thể thấy, trong bối cảnh khả năng mua nhà của các gia đình trẻ còn tiếp tục hạn chế, thì phân khúc nhà cho thuê là lựa chọn tốt cho nhà đầu tư. Tuy nhiên, lời khuyên của chuyên gia là không nên “bỏ hết trứng vào một giỏ”.
Để giảm thiểu rủi ro, các nhà đầu tư cần tính toán kỹ về nguồn vốn, cùng với đó là vị trí, khả năng lấp đầy, chi phí sửa chữa, phát sinh, quay vòng vốn… trước khi xuống tiền.
“Nhà đầu tư cần lưu ý 3 điều. Thứ nhất, nên tự kiếm những nhà trống để tự cải tạo sửa chữa theo ý mình. Thứ hai, nên đầu tư bằng 20% số vốn dự tính cho quy mô nhỏ trước (ví dụ 100 triệu/dự tính 500 triệu), xem như học phí tự làm tự học. Thứ ba là nhà đầu tư cần hiểu quy luật “thuê – cho thuê”, biết thiết kế, rành cải tạo sửa chữa, giỏi sales phòng, chịu cực quản lý vận hành chăm sóc khách hàng. Nếu không đủ các yếu tố trên, nhà đầu tư cần cẩn trọng”, một chuyên gia khuyến cáo.
